Die drei klassischen Verfahren
zur Ermittlung des Markt- bzw. Verkehrswertes entsprechend deutschen Normen

Bei allen Verfahren

• wird der Bodenwert, soweit erforderlich immer, und zwar, soweit möglich, im unmittelbaren Vergleich mit anderen, vergleichbaren Grundstücken, ermittelt oder, soweit vorhanden, unter Verwendung der Werte einer Richtwertkarte oder Richtwertliste, die gemäß § 196 BauGB nach entsprechenden landesrechtlichen Vorschriften von den jeweiligen Gutachterausschüssen auf der Grundlage notariell verbriefter Verkäufe veröffentlicht werden;
• ist, da alle drei Verfahren nur bedingt (da auf statistischen Daten aus der Vergangenheit beruhend) die Marktlage am Stichtag widerspiegeln, nach Ermittlung des jeweiligen, vorläufigen, rechnerischen Werts diese noch besonders zu würdigen.

Beim Vergleichswertverfahren


• das sich nur bei sehr sich ähnelnden Objekten eignet, wie zum Beispiel bei Eigentumswohnungen oder bei der Ermittlung des Werts des unbebauten Grundstücks, erfolgt der Vergleich überwiegend mit den Daten von Objekten, die in der Kaufpreissammlung der Geschäftsstelle des örtlich zuständigen Gutachterausschusses gespeichert sind. Aufgrund meiner öffentlichen Bestellung habe ich das Recht, unmittelbare Informationen von diesen zu erhalten. Soweit keine ausreichende Anzahl von Kaufpreisen vorliegt, werden Angebotspreise, die in der örtlichen Presse, oder in Publikationen, wie die des IVD, bekannt gemacht wurden oder von kommerziellen Researchern, die entsprechende Angebotspreise aus dem Internet und der Presse auswerten, marktbereinigt ausgewertet.

Beim Sachwertverfahren

werden der Grundstückswert und die Zeitwerte der auf dem Grundstück befindlichen Anlage wie folgt addiert:

1. Es werden die Bruttogrundflächen der einzelnen Bauwerke aus Plänen oder Grobaufmaß, deren Genauigkeit für die Durchführung des Schwertverfahrens ausreicht, ermittelt.
2. Es werden die sogenannten Normalherstellungskosten errechnet. Hierzu wird die ermittelte Bruttogrundfläche vervielfältigt mit einem für die Herstellung desselben auf der Grundlage von Herstellungskosten vergleichbarer Bauwerke ermittelten Baukosten-Richtwert. Zugrunde gelegt werden dafür im Wesentlichen die NHK 2010 des Bundesbauministeriums, die Veröffentlichungen des Informationsdienstes der Bundesarchitektenkammer (BKI) und eigene Erfahrungswerte, indiziert auf den Wertermittlungsstichtag.
3. Da jedes Gebäude nur eine bedingte Lebensdauer hat, ist es entsprechend abzuschreiben. Ausgegangen wird hierbei von objekt- und bauzeitüblichen Gebäudestandzeiten entsprechend der ImmoWertV unter sachverständiger Berücksichtigung des vorgefundenen Zustands. Hierbei sind meine langjährigen Erfahrungen als ö.b.u.v. Sachverständiger auf dem Gebiet der Schäden an Gebäuden besonders hilfreich.
4. Abschließend werden die besonderen, objektspezifischen Gegebenheiten, soweit sie nicht bereits bisher eingerechnet wurden, berücksichtigt.

Beim Ertragswertverfahren

das der Ermittlung des Werts dient, der sich ergibt, wenn die Erträge, die das zu bewertende Objekt für die üblicherweise noch zu erwartende Restnutzungsdauer erwarten lässt, zum Stichtag kapitalisiert werden. Dies geschieht wie folgt:

1. Die üblicherweise anzurechnenden und anrechenbaren Flächen werden, entsprechend den zur Verfügung gestellten Plänen oder nach örtlichem Aufmaß, vervielfältigt mit für vergleichbare Wohn- und Nutzflächen ortsüblich erzielbaren Quadratmetermieten auf der Grundlage allgemein zugänglicher Informationen wie Mietenspiegel, örtliche Presse, einschlägige Immobilienportale, Marktdaten-Anbieter und Maklerauskünfte sowie eigener Erfahrungswerte. Liegen konkrete Mieteinnahmen vor, so werden sie, gemäß den Forderungen des § 31 Zif. 2 ImmoWertV, wonach bei der Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen von einem marktüblich erzielbaren Ertrag auszugehen ist, entsprechend überprüft. Bestehende vertragliche Bindungen werden, soweit sie bekannt sind und dies rechtlich geboten ist, berücksichtigt. Dies ergibt den Rohertrag.
2. Nach Ermittlung der Einnahmen werden die nicht umlagerfähigen Bewirtschaftungskosten und der im Rohertrag enthaltene Anteil am Bodenwert vervielfältigt mit einem für das Objekt teils empirisch ermittelten, teils auf langjährigen sachverständigen Marktbeobachtungen basierenden objekt-, lage- und marktspezifischen Liegenschaftszinssatz (finanzmathematische Maßzahl, mit dem sich das im Objekt gebundene Kapital verzinst und die die Rentierlichkeit einer Immobilieninvestition beschreibt), abgezogen. Dies ergibt den Reinertrag.
3. Der jährliche Reinertrag wird sodann vervielfältigt mit dem sich aus der noch zu erwartenden Restnutzungsdauer und dem zugrunde gelegten Liegenschaftszinssatz ergebenden Rentenbarwertfaktor. Dies ergibt den Gebäudereinertrag.
4. Dem ist der Bodenwert hinzuzurechnen.

SONSTIGE VERFAHREN

Neben diesen klassischen und international gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren (valuation methodology), die weltweit das methodische Gerüst der Verkehrswertermittlung mit teils unterschiedlichem Gewicht und unterschiedlicher Tradition bilden, haben sich auch eine Vielzahl von Verfahren entwickelt, die auf die Vorbereitung von Investitionsentscheidungen ausgerichtet sind. Sie unterscheiden sich von den Verfahren zur Verkehrswertermittlung im Wesentlichen darin, dass bei Anwendung dieser Verfahren von einzelfallspezifischen (projektbezogenen) Wertermittlungsparametern auch unter Einbeziehung besonderer individueller Kosten (z.B. Finanzierungs-, Grundstückstransaktions- und Verwertungskosten) bis hin zu vollständigen Finanzplänen unter Berücksichtigung von Steuern (VOFI) ausgegangen wird. Zu erwähnen sind in diesem Zusammenhang das vornehmlich für die Ableitung von Investitionswerten (investment value) zur Anwendung kommende Discounted Cashflow Verfahren, aber auch das auf die Belange des Investors ausgerichtete Extraktionsverfahren (Residualwertverfahren). Diese sonstigen Verfahren stellen allerdings letztlich nur Derivate der oben dargestellten klassischen Wertermittlungsverfahren dar.